سند تعاونی و اوقافی و سند تک برگ شخصی، سه نوع سند متداولی هستند که در شهر تهران معامله میشوند. این سندها هر سه دارای اعتبار هستند اما از نظر عرضه و تقاضا و همچنین نوع آنها با هم فرق میکنند. در این مقاله ابتدا توضیح می‌دهیم که سند تعاونی ملک چیست و سپس درباره مشکلات سند تعاونی و نحوه استعلام آن صحبت می‌کنیم.
سند تعاونی ملک چیست؟
تعاونی‌های مسکن در زمانی که اقدام به ساخت و ساز ملک میکنند، سند‌هایی صادر میکنند که به آنها سند تعاونی گفته میشود و همه مالکان در آن سند با هم شریک هستند. سند تعاونی ملک برخلاف سند تک برگ است که برای یک شخص و یک مالک صادر میشود است. اگر به تدریج این سندها تبدیل به سند شخصی شوند بسیار ارزنده هستند و میتوانید برای سرمایه‌گذاری در آن ملک اقدام کنید. البته مانند شهرک آتی ساز اگر بعد از ۵۰ سال هنوز سندها تعاونی است هیچ مشکلی پیش نمی‌آید و از اعتبار قانونی برخوردار است.
یکی از نقاطی که در تهران ساختمان‌های تعاونی‌ساز زیاد دارد سعادت آباد قسمت بالای یادگار امام است. یکی از دلایلی که بعضی از تعاونی‌ها موفق به گرفتن سند نمیشوند این است که عوارضی که به شهرداری برای پایان کار باید بپردازند بسیار زیاد است، همچنین ساکنین نیز همگی بر سر پرداخت عوارض به تفاهم نمیرسند.
املاک تعاونی از املاک عادی در یک منطقه معمولا با رنج قیمتی ۱۰-۱۵ درصد پایین تر معامله میشوند.
مشکلات سند تعاونی
این نوع سند یک سند مادر است که خریداران عضو آن هستند و هر یک سهم مشخصی دارند. در صورتی که هر فرد اقساط خود را بپردازد در اولویت برای دریافت ملک قرار می‌گیرد. یکی از مشکلات سند تعاونی این است که مشاع است و افراد نه به صورت سند بلکه با قولنامه صاحب ملک میشوند.
قولنامه مانند سند تک برگ شخصی رسمیت ندارد. در سند شخصی اطلاعات مالک و ملک نوشته شده و فرد میتواند بدون مشکل به خرید و فروش ملک بپردازد. تعاونی‌های مسکن بعد از چند سال این سند را تبدیل به سند شخصی میکنند. یکی دیگر از ایرادات و مشکلات سند تعاونی این است که هزینه آن هنگام تبدیل از مالکین گرفته میشود.
استعلام سند تعاونی
با توجه به اهمیت معاملات، استعلام ملک و سند، اطمینان لازم برای انجام معامله را به شما می‌دهد. منظور از استعلام سند تعاونی و ملکی بررسی اعتبار سند و قانونی بودن آن است که اعتبار سند و فروشنده را مشخص می‌کند. برای استعلام سند باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید و درخواست خود را ارائه و مدارک موردنیاز را تحویل دهید. استعلام سند تعاونی تنها با درخواست صاحبین ملک و ارائه مدارک قابل انجام است.
نحوه معامله املاک تعاونی
اگر قصد معامله و خرید املاک تعاونی را دارید حتما از واقعی بودن معامله اطمینان پیدا کرده و به نکات زیر توجه کنید.
- شرکت تعاونی به افراد اجازه فروش ملک تعاونی را داده باشد.
- برای ملک که قصد خرید دارید امکان صدور سند باشد.
- بررسی کنید که آیا شما به عنوان خریدار امکان انتقال سند تعاونی را داشته باشید.
در کل در خرید و فروش و معامله املاک تعاونی دقت کنید و اگر قصد معامله دارید نحوه محاسبه کمیسیون و پورسانت را ببینید تا میزان پورسانت را برای انجام معامله بدانید.
سند تک برگ شخصی چیست؟
سند تک برگ شخصی، سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود و مالکیت یک ملک را به صورت قطعی و به نام یک فرد مشخص ثبت می‌کند. این سند از نظر حقوقی دارای اعتبار بیشتری نسبت به سند تعاونی است و نقل و انتقال املاک با این سند آسان‌تر و سریع‌تر انجام میشود.
چه زمانی برای تبدیل سند تعاونی به تک برگ مناسب است؟
تبدیل سند تعاونی به تک برگ زمانی امکان‌پذیر است که تمام مراحل ساخت ساختمان به پایان رسیده باشد، پایان کار ساختمان صادر شده باشد و تمامی بدهی‌های تعاونی به بانک‌ها و سایر نهادها تسویه شده باشد.
توصیه‌ها برای خرید ملک با سند تعاونی
بررسی دقیق شرکت تعاونی: قبل از خرید ملک با سند تعاونی، به طور کامل به بررسی شرکت تعاونی، سابقه آن، پروژه‌های قبلی و میزان اعتبار آن بپردازید.
مشاوره با وکیل: برای اطمینان از قانونی بودن معامله و جلوگیری از مشکلات احتمالی، حتماً قبل از عقد قرارداد با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
توجه به شرایط قرارداد: تمامی بندهای قرارداد را به دقت مطالعه کرده و از درج تمامی شرایط مورد نظر خود در قرارداد اطمینان حاصل کنید.
سند اوقافی چیست؟
این سند با سند عادی هیچ فرقی ندارد و در واقع زمینی که ملک در آن ساخته شده است وقف امام زاده، امام یا عموم شده است. هر ساله اشخاصی که در این املاک سکونت دارند علاوه بر عوارض شهرداری مبلغی ناچیز در حدود ۱۰۰ هزار تومان برای اجاره این زمین میپردازند. زمین‌های بازار تهران، محله اوقاف در شرق تهران، محله اوین، برخی از نقاط شهرک غرب و… از مناطقی هستند که دارای املاک اوقافی هستند.
یکی از ویژگی های سند اوقافی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ملک را ندارد بلکه اگر قصد تغییر در ملک را داشته باشد باید چند مرحله را در اداره اوقاف بگذارند.
اگر یک محله کلا اوقافی باشد در قیمت محله تاثیری نمیگذارد اما اگر ملکی در یک محله معمولی اوقافی باشد معمولا با رنج قیمتی ۱۰-۱۵ درصد کمتر از قیمت منطقه معامله میشود.
دیگر معاملات ملکی
برخی از ساختمان‌ها در تهران به صورت قول‌نامه‌ای معامله میشوند و هیچگونه سندی ندارند این مورد میتواند به عوامل زیادی بستگی داشته باشد، اینگونه املاک معمولا حدود ۵۰ درصد زیر قیمت منطقه معامله میشوند، اگر میتوانید مشکل این املاک را حل کرده و سند بگیرید میتوانید اقدام به خرید آن کنید در غیر این صورت باید ریسک زیادی را متحمل شوید. بسیاری از املاک در فرحزاد، بخش غربی ده ونک، دره اسلام آباد و… از محله‌هایی هستند که به صورت قول‌نامه‌ای معامله میشوند.
برخی ساختمان‌ها نیز به صورت مجزا سند زمین را در اختیار دارند اما سند هر واحد مشخص نشده است این مورد مطمئن تر از املاک قول‌نامه‌ای است . اختلاف با شهرداری مانند تعاونی ممکن است این اتفاق را رقم زده باشد. این املاک معمولا ۲۰-۲۵ درصد پایین‌تر از قیمت منطقه معامله میشوند. در واقع یک سند مشاع در اختیار ساکنین است. در هنگام معاملات ملک ممکن است یکی از طرفین در تاریخ مشخص شده در دفترخانه حاضر نشود با گواهی عدم حضور میتوانید از طرفی که حضور نیافته است شکایت کنید.
سخن آخر
در نهایت، با توجه به پیچیدگی‌های موجود در معاملات املاک با سند تعاونی، توصیه میشود که خریداران قبل از هرگونه تصمیم‌گیری، حتما با یک وکیل متخصص مشورت کنند. همچنین، دولت و نهادهای مربوطه باید با تدوین قوانین شفاف و حمایت از حقوق مالکان، به بهبود وضعیت سندهای تعاونی و تسریع در روند تبدیل آنها به سند تک برگ کمک کنند.
بیشتر بخوانید:
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین
سلام با دریافت سند رسمی از تعاونی عضویت فرد طبق چه قانونی لغو می‌گردد؟