آیا تاکنون به این فکر کرده‌اید که زندگی در یک ساختمان چندواحدی چه چالش‌هایی می‌تواند به همراه داشته باشد؟ قانون تملک آپارتمان‌ها به‌عنوان یک چارچوب حقوقی، به تنظیم روابط میان مالکان واحدهای مسکونی در این گونه ساختمان‌ها پرداخته است. باتوجه‌به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن، فهم این قانون برای هر مالکی ضروری است. این قانون نه‌تنها به تقسیم فضاهای عمومی و مدیریت آن‌ها کمک می‌کند، بلکه حقوق و وظایف هر مالک را نیز مشخص می‌سازد. در ادامه مقاله از باربری نوبار، به بررسی جزئیات این قانون و اهمیت آن در زندگی روزمره ساکنان ساختمان‌های چندواحدی خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید تا بیشتر با ابعاد مختلف این موضوع آشنا شوید.
قانون تملک آپارتمان‌ها چیست؟
زندگی آپارتمان‌نشینی در دنیای امروز به دلیل افزایش جمعیت و محدودیت زمین‌های شهری بسیار رواج یافته است. آپارتمان‌ها به‌عنوان گزینه‌ای مناسب برای سکونت، همراه با مجموعه‌ای از قوانین و مقررات خاص، به زندگی مشترک معنا می‌دهند.
یکی از مهم‌ترین این قوانین، قانون تملک آپارتمان‌ها است که در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید و آخرین بار در سال ۱۳۹۳ اصلاح شد. این قانون چارچوب حقوقی مناسبی برای تنظیم روابط میان مالکان آپارتمان‌ها فراهم می‌آورد.
در ایران، قانون تملک آپارتمان به‌عنوان یکی از اصول اساسی حقوقی در خصوص مالکیت مسکن به شمار می‌رود. این قانون به افراد این امکان را می‌دهد که بدون مشکل، مالکیت قانونی بر واحدهای مسکونی خود را به دست آورند و از آن به‌عنوان دارایی استفاده کنند. به‌عبارت‌دیگر، قانون تملک آپارتمان، حق مالکیت بر آپارتمان‌ها را تحت حفاظت قانونی قرار می‌دهد.
برای دریافت مشاوره‌های حقوقی دقیق درباره قانون تملک آپارتمان و بهره‌مندی از خدمات وکلای متخصص، مؤسسات حقوقی معتبر این امکان را برای شما فراهم کرده است تا از اطلاعات و حمایت‌های حقوقی لازم برخوردار شوید.
آشنایی با مهم‌ترین مفاهیم قانون تملک آپارتمان‌ها
قانون تملک آپارتمان‌ها به تقسیم‌بندی ساختمان‌ها به دو بخش اصلی می‌پردازد:
- قسمت‌های اختصاصی: شامل آپارتمان شما، پارکینگ و انباری که مالکیت کامل آن‌ها متعلق به شماست و می‌توانید به دلخواه از آن‌ها استفاده کنید.
- قسمت‌های مشترک: مانند راه‌پله، آسانسور و حیاط که متعلق به همه مالکان است و استفاده از آن‌ها باید طبق قوانین ساختمان انجام شود.
حقوق و تکالیف مالکان
هر مالک حقوقی نظیر حق استفاده از قسمت‌های مشترک، حق فروش یا اجاره آپارتمان و حق شرکت در تصمیم‌گیری‌های ساختمان دارد. از سوی دیگر، مالکان موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک، رعایت قوانین و احترام به حقوق دیگر مالکان هستند.
مجمع‌عمومی ساختمان
مجمع‌عمومی به‌عنوان نهاد تصمیم‌گیری اصلی ساختمان، مسائل مهمی چون انتخاب مدیر، تعیین بودجه و انجام تعمیرات را بررسی و تصمیم‌گیری می‌کند. هر مالک یا نماینده‌اش حق شرکت و رأی‌گیری در این جلسات را دارد.
مدیر ساختمان
مدیر ساختمان نماینده مالکان است و مسئول اجرای تصمیمات مجمع‌عمومی و نظارت بر امور ساختمان است. انتخاب او معمولاً به‌صورت سالانه و از طریق رأی‌گیری انجام می‌شود.
هزینه‌های مشترک
هزینه‌های مشترک شامل هزینه‌های آب، برق، گاز و نگهبانی است. همه مالکان باید سهم خود را بر اساس متراژ آپارتمانشان پرداخت کنند.
تغییرات در ساختمان
هرگونه تغییر در آپارتمان یا قسمت‌های مشترک نیازمند مجوز مدیر ساختمان یا مجمع‌عمومی است. تغییرات تأثیرگذار بر ظاهر یا استحکام ساختمان همچنین نیاز به تأیید شهرداری دارند.
حل اختلافات بین مالکان
اختلافات بین مالکان ابتدا باید از طریق گفتگو حل شود. در صورت عدم موفقیت، می‌توانند به مدیر یا مجمع‌عمومی مراجعه کنند و در نهایت در صورت نیاز، به مراجع قضایی مراجعه کنند.
مسئولیت مدنی مالکان
هر مالک مسئول رفتار خود و افراد تحت سرپرستی‌اش است و در صورت آسیب به دیگران، ممکن است ملزم به جبران خسارت باشد.
حقوق و تکالیف مستأجران
در کنار حقوق مالکان، مستأجران نیز حقوق مشخصی دارند، از جمله حق سکونت آرام و حق استفاده از خدمات مشترک. آن‌ها نیز موظف به پرداخت اجاره‌بها و رعایت قوانین ساختمان هستند.
باتوجه‌به تغییرات زندگی شهری و گسترش فرهنگ آپارتمان‌نشینی، ممکن است قانون تملک آپارتمان‌ها در آینده دستخوش تغییراتی گردد.
وظایف و تعهدات مدیر در قانون تملک آپارتمان‌ها
در قانون تملک آپارتمان‌ها در ایران، مدیر ساختمان به‌عنوان مسئول اجرایی و مدیریتی، وظایف و تعهدات خاصی دارد. مدیر ساختمان از سوی مجمع ساکنین انتخاب می‌شود. این مجمع باید در جلسه‌ای با حضور حداقل دو سوم از ساکنین تشکیل شود و با رأی اکثریت، مدیر منتخب را تعیین کند. در ادامه به برخی از این وظایف و تعهدات اشاره می‌شود:
- حفظ و اداره ساختمان: مدیر مسئول نگهداری و مدیریت ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع‌عمومی است. این وظایف شامل نظافت، تعمیرات و سرویس‌های دوره‌ای می‌شود.
- عدم امکان انتقال مدیریت: مدیر منتخب قائم به شخص بوده و امکان انتقال این سمت به دیگری وجود ندارد. این امر به حفظ اعتبار و مسئولیت مدیر کمک می‌کند.
- بیمه ساختمان: مدیر موظف است ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند. در صورت عدم انجام این کار، مدیر مسئول جبران خسارات ناشی از آتش‌سوزی خواهد بود.
- تعیین و دریافت شارژ: مدیر باید هزینه‌های مرتبط با خدمات و نگهداری ساختمان را از ساکنین دریافت کند. سهم هر مالک به نسبت مساحت واحد اختصاصی‌اش محاسبه می‌شود.
- نگهداری از صورت‌جلسات: تمامی تصمیمات مجمع‌عمومی باید صورت‌جلسه و به امضا برسد. مدیر موظف است این اسناد را حفظ کند.
- بررسی وکالت‌نامه‌ها: درصورتی‌که نمایندگانی از مالکین در مجمع حاضر باشند، مدیر باید وکالت‌نامه‌های آن‌ها را پیش از آغاز جلسه بررسی کند.
- اطلاع‌رسانی به غایبین: مدیر موظف است تصمیمات مجمع را ظرف ده روز به مالکینی که در جلسه حضور نداشتند، اطلاع دهد.
- رسیدگی به اعتراضات: مدیر باید به اعتراضات مالکین در مورد سهم خود از هزینه‌ها رسیدگی کند و پاسخگو باشد.
- پیگیری بدهی‌ها: اگر مالک یا مستأجر سهم خود از هزینه‌های مشترک را پرداخت نکند، مدیر باید از طریق اظهارنامه بدهی را مطالبه کند و در صورت عدم پاسخ، اقدام قانونی نماید.
- صدور گواهی تسویه‌حساب: مدیر موظف است در هنگام تنظیم اسناد رسمی، گواهی تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک را صادر کند.
- اقدامات مرتبط با بازسازی: در صورت نیاز به بازسازی، مدیر مسئول هماهنگی با مراجع ذی‌ربط و اجرای مراحل لازم است. اگر مالکین همکاری نکنند، مدیر می‌تواند از مرجع قضایی درخواست تخلیه کند.
مدیر ساختمان با مسئولیت‌های گوناگون، نقش حیاتی در حفظ و مدیریت ساختمان و منافع ساکنین ایفا می‌کند.
قانون تملک آپارتمان‌ها جدید
متن کامل قانون تملک آپارتمان‌ها با آخرین اصلاحات، مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶ تا تاریخ ۱۳۷۶/۳/۱۱ به شرح زیر است:
ماده ۱: مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.
ماده ۲: قسمت‌های مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان اطلاق می‌شود که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه خاص نیست و به‌تمامی مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد.
ماده ۳: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک غیرقابل‌تفکیک است. در صورت انتقال قسمت اختصاصی، انتقال قسمت مشترک به طور قهری انجام می‌شود.
ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱): حقوق و تعهدات و سهم هر یک از مالکین از مخارج قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت قسمت اختصاصی آن‌ها تعیین می‌شود. هزینه‌های مشترک الزامی است، حتی اگر ملک مورداستفاده قرار نگیرد.
ماده ۵: انواع شرکت‌های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان تشکیل می‌شوند، از انجام سایر معاملات بازرگانی غیرمرتبط ممنوع هستند.
ماده ۶: در absence of a contract بین مالکین، تصمیمات مربوط به اداره قسمت‌های مشترک به رأی اکثریت مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت‌های اختصاصی را مالک هستند، وابسته است.
ماده ۷: اگر یک آپارتمان یا محل کسب دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها موظف به تعیین یک نماینده برای اجرای مقررات و پرداخت هزینه‌های مشترک هستند. اگر این وظیفه انجام نشود، رأی اکثریت باقی‌مانده معتبر است.
ماده ۸: در هر ساختمان با بیش از سه مالک، مجمع‌عمومی مالکین باید مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا خارج انتخاب کنند.
ماده ۹: هر مالک می‌تواند با رعایت مقررات، عملیاتی را برای استفاده بهینه از قسمت اختصاصی خود انجام دهد، اما تغییرات در قسمت‌های عمومی نیاز به توافق اکثریت دارد.
ماده ۱۰: هر کس آپارتمانی را خریداری کند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خود در زمین مشترک نیز سهیم خواهد بود.
ماده ۱۰ مکرر (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷): در صورت امتناع مالک از پرداخت سهم هزینه‌های مشترک، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند از خدمات مشترک خودداری کنند و در صورت عدم پرداخت، به اداره ثبت محل درخواست اجرائیه نمایند.
ماده ۱۱: دولت مکلف است آیین‌نامه اجرایی این قانون را ظرف سه ماه تهیه و به مورد اجرا بگذارد.
ماده ۱۲: دفاتر اسناد رسمی موظف به دریافت گواهی تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک از مالک یا قائم‌مقام او هستند.
ماده ۱۳: در صورت فرسودگی کلی ساختمان، مالکانی که قصد بازسازی دارند می‌توانند با حکم دادگاه اقدام کنند.
ماده ۱۴: مدیر یا مدیران باید کل بنا را در برابر آتش‌سوزی بیمه کنند.
ماده ۱۵: ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.
این قانون شامل یازده ماده و یک تبصره است که در تاریخ ۲ دی ۱۳۴۳ به تصویب مجلس سنا و در ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ به تصویب مجلس شورای ملی رسید.
قانون تملک آپارتمان‌ها در مشاعات ساختمان
در قانون تملک آپارتمان‌های ایران، مشاعات ساختمان به‌عنوان بخش‌های مشترک و ضروری برای تمامی ساکنین شناسایی می‌شود. این بخش‌ها شامل پله‌ها، پارکینگ‌ها، راهروها، و سرویس‌های بهداشتی هستند. مهم‌ترین نکات درباره مشاعات به شرح زیر است:
۱. مالکیت مشاعات: تمامی ساکنین به نسبت سهم خود در واحد مسکونی، مالکیت مشاعات را نیز دارند. این به معنای تعلق مشترک این فضاها به تمامی ساکنان است.
۲. استفاده از مشاعات: ساکنین مجاز به استفاده مشترک از مشاعات هستند، اما باید حقوق دیگر ساکنان را رعایت کرده و از بروز مزاحمت جلوگیری کنند.
۳. تعهدات ساکنین: هر ساکن مسئول حفظ نظافت و ایمنی مشاعات است و در صورت بروز خسارت، موظف به تعمیر و بازسازی آن‌ها است.
۴. مدیریت مشاعات: مدیر ساختمان به‌عنوان مسئول نگهداری و نظارت بر مشاعات، باید با ساکنین در امور تعمیرات و نگهداری همکاری کند.
۵. هزینه‌های مشاعات: هزینه‌های مربوط به نگهداری مشاعات به عهده تمامی ساکنین است و باید به طور عادلانه بین آن‌ها تقسیم شود.
قانون تملک آپارتمان‌ها و آسانسور
آسانسور به‌عنوان یکی از اجزای حیاتی ساختمان، تحت مقررات خاصی قرار دارد:
۱. نصب و نگهداری آسانسور: مسئولیت نصب، نگهداری و تعمیر آسانسور بر عهده مالک ساختمان است که باید ایمنی و سلامت عمومی را در نظر بگیرد.
۲. تعهدات مالک: مالک موظف است هرگونه نقص در عملکرد آسانسور را به‌سرعت برطرف کند و از ایمنی آن اطمینان حاصل نماید.
۳. مدیریت آسانسور: مدیر ساختمان نقش کلیدی در نظارت و هماهنگی تعمیرات آسانسور ایفا می‌کند.
۴. استفاده از آسانسور: ساکنین باید در استفاده از آسانسور به نظافت و ایمنی آن توجه کنند و در صورت بروز خسارت، مسئولیت تعمیر را بر عهده بگیرند.
۵. ایمنی آسانسور: آسانسور باید به طور منظم بازرسی شود و در صورت عدم ایمنی، اقدامات اصلاحی فوری باید انجام شود.
قانون تملک آپارتمان‌ها و حق شارژ
حق شارژ به معنای حق استفاده از خدمات مشترک ساختمان است که موارد زیر را شامل می‌شود:
۱. تعریف حق شارژ: این حق شامل استفاده از امکاناتی نظیر آسانسور و پارکینگ است که به‌طور مشترک در دسترس ساکنین قرار دارد.
۲. نسبت حق شارژ: حق شارژ هر واحد مسکونی بر اساس مساحت و شرایط مشخص در سند تملک تعیین می‌شود.
۳. مقررات حق شارژ: این مقررات باید در اسناد قانونی و قراردادهای مدیریت ساختمان به‌روشنی مشخص شوند.
۴. تعهدات مالک: مالکان موظف‌اند حق شارژ خود را به موقع پرداخت کنند و در استفاده از امکانات مشترک به حقوق دیگر ساکنان توجه نمایند.
۵. مطالبه حق شارژ: در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام به دریافت آن کند.
قانون تملک آپارتمان‌ها و پارکینگ
مسائل مربوط به پارکینگ نیز در این قانون تعریف شده است:
۱. هزینه‌های پارکینگ: مالک هر واحد باید هزینه‌های تعمیر و نگهداری پارکینگ خود را پرداخت کند.
۲. مدیریت پارکینگ: مدیر ساختمان می‌تواند هزینه‌های مربوط به پارکینگ‌ها را از مالکان دریافت کند.
۳. چالش‌های پارکینگ: در ساختمان‌هایی با تعداد واحدهای بیشتر نسبت به پارکینگ، ممکن است نیاز به توافقات بین مالکان برای تأمین فضای پارکینگ باشد.
قانون تملک آپارتمان‌ها و آتش‌سوزی
بیمه آتش‌سوزی به‌عنوان یک الزام قانونی برای مالکان واحدها در نظر گرفته شده است:
۱. الزام بیمه: مالکان موظف‌اند بیمه‌نامه آتش‌سوزی برای واحدهای خود تهیه کنند.
۲. محتوای بیمه‌نامه: بیمه‌نامه باید جزئیات مربوط به محتویات و شرایط آن را مشخص کند.
۳. تعهدات مالک: مالک باید در صورت بروز حادثه، با شرکت بیمه همکاری نماید و مسئولیت‌های خود را به‌درستی انجام دهد.
۴. تقسیم مسئولیت: در صورت وقوع حادثه، خسارت‌ها باید بر اساس قوانین مربوط به مالکیت مشترک تقسیم شود.
۵. تأمین امنیت: صاحبان ساختمان باید اقدامات لازم برای تأمین امنیت در برابر آتش‌سوزی را انجام دهند.
فروش انباری به ساکنان خارج از آپارتمان
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، انباری و پارکینگ جزو بخش‌های اختصاصی به شمار می‌روند و نمی‌توانند مالک مستقل داشته باشند. ازاین‌رو، فروش انباری یا پارکینگ به افرادی غیر از مالکان ساختمان امکان‌پذیر نیست. در صورت انجام این عمل، مالکان می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست ابطال معامله را داشته باشند.
تکلیف ملک با بیش از یک مالک چگونه مشخص می‌شود؟
اگر یک ملک چند مالک داشته باشد، تصمیم‌گیری‌ها به طور جمعی و هماهنگ انجام می‌شود. مالکین یا نمایندگان قانونی آن‌ها باید یک نفر را به‌عنوان نماینده خود تعیین و معرفی کنند تا مسئول اجرای مقررات و پرداخت هزینه‌های مشترک باشد. اگر این نمایندگان انتخاب نشوند، رأی اکثریت سایر مالکین معتبر است، مگر اینکه تعداد حاضر کمتر از یک‌سوم باشد که در این صورت‌جلسه باید برای یک‌بار دیگر دعوت شود.
در ساختمان‌هایی که تعداد مالکین بیشتر از سه نفر است، مجمع‌عمومی موظف است مدیر یا مدیرانی را از میان خود یا از خارج انتخاب کند. جزئیات مربوط به انتخاب مدیر و وظایف او در آئین‌نامه مشخص شده است. این فرایند به مدیریت مؤثر ملک کمک کرده و تضمینی برای حفظ منافع تمامی مالکین فراهم می‌کند.
نتیجه‌گیری
همان‌طور که گفتیم، قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌عنوان یک چارچوب حقوقی، به تنظیم و سازماندهی روابط مالکیت در ساختمان‌های مشترک می‌پردازد. این قانون با تعیین حقوق و تعهدات مالکان، از بروز اختلافات جلوگیری کرده و امکان مدیریت مؤثر فضاهای مشترک را فراهم می‌کند.
از مزایای کلیدی این قانون می‌توان به افزایش شفافیت در مالکیت، ارتقای کیفیت زندگی ساکنان و تسهیل فرایندهای تصمیم‌گیری اشاره کرد. بااین‌حال، چالش‌هایی مانند ناآگاهی مالکان از حقوق و مسئولیت‌ها و مشکلات اجرایی ممکن است مانع از تحقق کامل اهداف این قانون شود؛ بنابراین، نیاز به آگاهی‌رسانی و اجرای دقیق‌تر قوانین احساس می‌شود.
به‌طورکلی می‌توان گفت که قانون تملک آپارتمان‌ها ابزاری حیاتی برای ساماندهی و بهبود روابط میان مالکان و بهره‌وری از فضاهای مشترک است. امیدواریم این مقاله از شرکت باربری و اسباب‌کشی نوبار به شما در آشنایی هرچه بیشتر با قانون تملک آپارتمان‌ها کمک کرده باشد.
سؤالات متداول
۱. هزینه آب و برق و… توسط چه کسی پرداخت خواهد شد؟
به موجب ماده (۳) قانون تملک آپارتمان‌ها، هزینه گاز، آب و برق در یک آپارتمان برحسب متراژ ساختمان حساب می‌شود و پرداخت آن به عهده استفاده‌کننده اعم از مالک یا مستأجر یا هر شخصی که در غیاب مالک اصلی از ساختمان نفع می‌برد، است.
۲. اگر کسی به قوانین بی‌توجه باشد چه باید کرد؟
چنانچه مالک یا استفاده‌کننده‌ای قوانین را رعایت نکند، این وضعیت از طریق دادگاه قابل‌پیگیری است.
۳. آیا مالکان می‌توانند تا تغییراتی در نمای خارجی ساختمان ایجاد کنند؟
مالکان بدون توافق سایرین مجاز به ایجاد تغییرات در نمای خارجی ساختمان، از جمله شکل و محل در و سر در، نیستند.
