در زمان نوشتن مبایع نامه و قول نامه علاوه بر ثمن معامله و شرایط پرداخت آن تاریخ حضور در دفترخانه و آخرین مرحله مشخص میشود اگر یکی از طرفین قرارداد حاضر نشود طرف دیگر میتواند گواهی عدم حضور گرفته و با آن شکایت کند.
گواهی عدم حضور
هنگامی که خریدار و فروشنده مشغول تنظیم و یا نوشتن قولنامه خانه و آپارتمان هستند، معمولا در یکی از بندهای قولنامه، مکان و زمانی را برای حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال رسمی خانه یا آپارتمان مورد معامله، پیش بینی می کنند. در قولنامه های عادی و پرینتی که دارای کد رهگیری هستند معمولا در ماده ۴ آن به موضوع تعهد خریدار و فروشنده مبنی بر حضور در دفترخانه تعیین شده در این ماده اشاره می شود. یعنی شماره دفترخانه و نشانی آن درج می شود.
فرقی نمی کند که قولنامه تنظیمی دستی باشد و یا پرینتی و دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک کشور، در هر دو حالت خریدار و فروشنده باید در زمان تعیین شده در قولنامه در دفترخانه اسناد رسمی مقرر در آن حاضر شده و نسبت به تصفیه حساب نهایی از جهت پرداخت الباقی ثمن معامله ( ارزش معامله) و انتقال سند رسمی ملک و تسلیم بنچاق ملک به خریدار اقدام شود.
هنگامی که خریدار یا فروشنده در موعد تعیین شده در قولنامه در محل دفترخانه اسناد رسمی جهت نقل و انتقال سند و پرداخت الباقی وجه یا ثمن معامله حاضر نشود، در این حالت سردفتر اسناد رسمی به درخواست شخص حاضر (خریدار یا فروشنده) برگه ای تحت عنوان گواهی عدم حضور صادر می کند که در آن ضمن اشاره به مشخصات طرفین و زمان تعیین شده برای تنظیم سند، گواهی می کند که مثلا خریدار در زمان تعیین شده در محل دفترخانه حضور یافته و الباقی وجه معامله را نیز به صورت نقد یا در قالب یک فقره چک بانکی یا تضمین شده به روئیت سردفتر رساند ولی تا پایان ساعت اداری فروشنده حاضر نشد و این گواهی حسب مفاد قولنامه فی ما بین و به درخواست خریدار صادر گردید.
ضرورت داشتن گواهی عدم حضور
۱. خریدار و فروشنده هنگام تنظیم قرارداد، تعیین می‌کنند که اگر یکی از دو طرف از تعهداتی که در قرارداد آمده تخلف کرد، مبلغی را به عنوان خسارت به طرف دیگر پرداخت کند. به این مبلغ وجه التزام میگویند. یکی از تعهداتی که در قراردادهای فروش ملک وجود دارد، حضور خریدار و فروشنده در دفترخانه تعیین شده، برای ثبت سند به نام خریدار است.
بنابراین اگر به طور مثال فروشنده در دفترخانه حاضر نشد، خریدار میتواند از دفترخانه بخواهد که گواهی عدم حضور صادر کند و به این صورت خریدار مبلغی که برای خسارت در قرارداد تعیین شده ( وجه التزام) را از فروشنده میگیرد.
۲. از نظر قانون رسیدگی به تمام دعاوی که موضوع آنها ضرر و زیان است و همچنین صدور احکام الزام به تنظیم سند با استفاده از گواهی عدم حضور امکانپذیر است. بر اساس این گواهی‌نامه هر یک از دو طرف میتوانند درستی ادعای خود را ثابت کنند.
مدارک خریدار
۱. قولنامه (رسمی یا عادی) که به امضا هر دو طرف رسیده باشد.
۲. شناسنامه و کارت ملی
۳. خریدار باید چک تضمین شده بانکی در وجه فروشنده به میزان باقیمانده مبلغ معامله که در متن قرارداد ذکر شده است تهیه کرده، و همراه خود برای ارائه به دفترخانه همراه داشته باشد.
مدارک فروشنده
۱. مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی)
۲. اصل سند مالکیت
۳. قولنامه (رسمی یا عادی) که به امضا هر دو طرف رسیده باشد.
۴. بنچاق
۵. گواهی پایان کار
۶. مفاصا حساب دارایی
۷. مفاصا حساب عوارض نوسازی از شهرداری
۸. استعلام ثبتی مبنی بر عدم بازداشت از اداره ثبت که توسط خود دفترخانه صورت میگیرد.
شایان ذکر است، اگر روزی که برای تنظیم سند رسمی با تاریخ دقیق و مشخص تعیین میشود و این روز با اتفاق ناخواسته‌ای که به هر دلیل اعم از آلودگی هوا، عزای عمومی و یا هر دلیل غیر قابل پیش‌بینی، مصادف و تعطیل باشد، لازم است این مطلب در حین تنظیم قرارداد قید شود که در صورت تعطیلی، تاریخ مشخص دیگر یا فردای آن روز انتقال سند صورت گیرد.
فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار و فروشنده
یکی از مواردی که دو طرف معامله، به خصوص فروشندگان باید به آن توجه داشته باشند، رعایت مراحل نقل و انتقال ملک و تکمیل مدارک لازم قبل از رسیدن روز تعیین‌شده برای انتقال سند است. مدارکی مانند اسناد مربوط به مالیات و مفاصاحساب باید تماما آماده باشند.
- نقص مدارک در روز انتقال سند به منزله عدم حضور فروشنده در محضر محسوب میشود و خریدار در این شرایط میتواند درخواست جریمه و حتی فسخ معامله را داشته باشد.
- برای چنین شرایطی معمولا در قول‌نامه‌ها وجه التزام تعیین میشود.یعنی مبلغی تعیین میشود که اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد، ملزم به پرداخت آن باشد.
این وجه به سه صورت در قولنامه ذکر میشود. در حالت اول اگر یکی از طرفین، مثلا فروشنده به تعهدات خود عمل نکرد و در تاریخ معین با مدارک کامل برای انتقال سند در دفتر اسناد حضور نیافت، باید وجه تعیین‌شده را به خریدار بپردازد. در این شرایط خریدار جریمه را دریافت خواهد کرد و معامله فسخ میشود.
در حالت دوم طرفین هنگام امضای قولنامه ملک موافقت می‌کنند که هر کس به تعهدات خود عمل نکند، ملزم به پرداخت جریمه است اما باید تعهد خود را نیز به انجام برساند. به این ترتیب معامله فسخ نمی‌شود و هر دو طرف همچنان ملزم به انجام تعهدات خود هستند.
در حالت سوم وجه التزام به صورت روزانه محاسبه میشود. یعنی اگر فروشنده در تاریخ معین به دفتر اسناد مراجعه نکرد، باید برای مدت تاخیر انتقال سند به صورت روزانه جریمه بپردازد و سند را نیز انتقال دهد.
نکته دیگری که خریداران باید قبل از امضای قولنامه ملک یا مبایعه‌نامه به آن توجه داشته باشند، بررسی صحت مدارک و احراز هویت فروشنده است. این کار البته به عهده مشاوران املاک است اما نباید به آن اکتفا کنید.
- لازم است قبل از امضای قرارداد و طی مراحل نقل و انتقال ملک از صحت مدارک اطمینان بیابید.
- به خصوص در مورد ملک‌هایی که توسط وکالتنامه فروخته می‌شوند، مشکلات فراوانی به وجود می‌آید.
ماده چهارم مربوط به قرارداد املاک
عبارتی که معمولا در ماده ۴ قولنامه یا قراردادهای پرینتی یا دارای کد رهگیری نوشته می شود به این شرح می باشد که شما می توانید از این متن در قراردادها و قولنامه های خود در زمان خرید و فروش خانه و آپارتمان یا هر نوع زمین و ملکی که دارای سند رسمی است استفاده کنید. املاکی که فاقد سند رسمی هستند چون انتقال آنها به صورت رسمی امکان پذیر نیست لذا نوشتن چنین شرطی در متن قولنامه فایده حقوقی خاصی ندارد مگر در برخی موارد که به صورت وکالتی اقدام به فروش ملک می شود شاید برای تنظیم وکالتنامه محضری و رسمی بتوان از این متن استفاده کرد:
” ماده ۴- شرایط مربوط به تنظیم سند
۴-۱- طرفین متعهد شدند در تاریخ………./……./………. در دفترخانه اسناد رسمی شماره ………. واقع در شهر……….. و یا دفترخانه ای که بانک پیشنهاد می نماید، ضمن انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در این قرارداد (قولنامه) نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار اقدام نمایند.”
اگر در شرف تعویض ملک خود هستید و در مورد شرایط معامله اطلاعات کسب کردید میتوانید اثاث کشی خود را با نوبار انجام دهید.