اگر یک ملک قدیمی دارید یا میخواهید روی یک ملک قدیمی برای ساخت سرمایه‌گذاری کنید باید با قدرالسهم زمین آشنا باشید. اگر خریدار ملک هستید بهتر است نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را بدانید مخصوصا اگر ملک چند واحد باشد یا به اصلاح قصد خرید چند واحد از یک آپارتمان چندواحدی را داشته باشید. در این مقاله در مورد نحوه محاسبه قدرالسهم، سند قدرالسهم زمین، اصطلاحات یک از دو، یک از سه و دیگر نکات مربوط به خانه کلنگی صحبت میکنیم.
قدرالسهم چیست؟
قدرالسهم آپارتمان یعنی سهمی که از زمین به هر واحد آپارتمان اختصاص داده میشود. ابتدا بیایید معنی عرصه و اعیان که یکی از اصطلاحات رایج بازار مسکن است را بدانیم. اعیان به هر چیزی گفته میشود که روی یک زمین ساخته میشود و عرصه زمین ملک است و قدرالسهم یک ملک میزان عرصه از ملک است.
هرچه مساحت یک واحد بیشتر باشد قدرالسهم آن یا سهم زمین آن بیشتر میشود. برای مثال یک آپارتمان ۴ واحدی را در نظر بگیرید که زمین آن مساحت ۲۰۰ متر دارد. هر نفر که مالک یک واحد است از زمین سهم می‌برد. به میزان سهمی که به هر یک از افراد تعلق می‌گیرد قدرالسهم زمین گفته میشود. اگر متراژ هر ۴ ملک برابر باشد قدرالسهم هر نفر ۵۰ متر مربع میشود.
قدرالسهم زمانی برای خرید یا فروش یک آپارتمان ارزش پیدا میکند که تعداد واحدهای آن کم باشند مثلا یک واحد، دو واحد و غیره. اگر ساختمان قدیمی بوده اما تعداد واحدهای آن زیاد و مثلا ۲۰ واحد باشد به اندازه ملک‌های چند واحدی ارزش ندارد زیرا سهم هر واحد آپارتمانی کاهش پیدا میکند و راضی کردن تمامی واحدها کار سخت‌تری است. معمولا در ایران خانه‌های ۲۰-۲۵ سال به بالا قدرالسهمی هستند و به ارزش زمین آنها محاسبه میشوند.
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین
حالا که فهمیدیم قدرالسهم زمین یعنی چه، باید دید که کجا باید قدرالسهم زمین را محاسبه کرد؟ زمانی که قصد خرید آپارتمان با هدف سرمایه‌گذاری دارید، هنگام مقایسه دو آپارتمان، فروش چند واحد با چند مالک به یک خریدار را دارید. حالا نحوه محاسبه قدرالسهم زمین به چه صورت است.
- برای آپارتمان‌های تک متراژ (زمانی که متراژ واحدها با هم برابر است) : متراژ کل تقسیم بر تعداد واحدهای آپارتمانی. مثلا فرض کنید آپارتمان ۲۰۰ متری و دارای ۴ طبقه و در هر طبقه دو واحد داریم. در فرمول محاسبه قدرالسهم زمین متراژ ۲۰۰ را باید بر ۸ تقسیم کنید.
- برای آپارتمان‌های چند متراژی (زمانی که متراژ آپاتمان ها یکسان نیست): متراژ آپارتمان را بر متراژ کل تقسیم کرده و در عدد ۱۰۰ ضرب کنید که برابر با درصدی میشود که آپارتمان مورد نظر از کل زمین سهم دارد.
متراژ پارکینگ و انباری نیز برای واحدهایی که پارکینگ دارند در قدرالسهم زمین محاسبه خواهد شد.
سند قدرالسهم چیست؟
آیا قدرالسهم زمین در سند ذکر میشود؟ اگر قصد خرید آپارتمان را دارید باید گفت جز در املاک وقفی، قدرالسهم آپارتمان به عنوان قدرالسهم از مشاعات در سند ذکر میشود و طبق یک فرمول محاسبه خواهد شد. مجموعه‌ای از نکات مهم در زمان خرید خانه را باید رعایت کنید که یکی از آنها قیمت گرفتن از مشاور املاک‌های مختلف است تا حدود قیمت را بدانید.
اصطلاحات یک از یک ، یک از دو و… در قدرالسهم زمین چیست؟
برای سرمایه‌گذاران ملک‌های کلنگی ملک با تعداد واحد کمتر برای سرمایه‌گذاری مناسب تر است، افرادی که نمیخواهند به هردلیل کل یک ملک کلنگی را بخرند یک واحد یا چند واحد را این مجموعه را میخرند به طور مثال اگر شخصی دو واحد از یک ملک ۳ واحدی را بخرد به اصطلاح املاک یک ملک ۲ از ۳ را خریداری کرده است.
پهنه‌های طرح تفضیلی شهرداری و پلاک ثبتی به چه کاری می‌آیند؟
تمامی زمین‌هایی که در شهرها قرار دارند از نظر کاربری به پهنه‌های مختلف تقسیم میشوند. به طور مثال پهنه R تنها قابلیت ساخت آپارتمان مسکونی را دارد اما پهنه M میتواند دارای ملک تجاری و اداری نیز باشد. به طور مثال پهنه M برای سرمایه گذاری یک از دو یا یک از سه مناسب نیست اگر دارای مغازه‌ای در پایین خود باشد اما اگر ملک به طور کامل خریداری شده یا مغازه‌ای نداشته باشد بسیار با ارزش است، پهنه‌های دیگری مانند فضای سبز و.. نیز وجود دارد.
پلاک ثبتی شماره‌ای است که در زیر شماره پلاک شما نوشته میشود و شما میتوانید از طریق سامانه طرح تفضیلی به اطلاعات پهنه ملک مورد نظر دست پیدا کنید، اگر پلاک شما مخدوش باشد مشکلی نیست از پلاک همسایگان خود میتوانید طرح تفضیلی کوچه را مشاهده کنید.
قیمت زمین در یک منطقه چگونه محاسبه میشود؟
زمانی که بازار رونق داشته باشد قیمت زمین هم بالا رفته چون میزان ساخت‌وساز هم افزایش می‌یابد. در رکود بازار نرخ زمین ثابت است. عوامل زیادی روی قیمت زمین تاثیر دارند مانند:
- دو نبش یا دوبر بودن یک زمین ارزش بیشتری به آن می‌دهد.
- سن و متراژ آپارتمان
- موقعیت منطقه زمین
- و غیره.
در ایران قیمت زمین حدود ۶۰% قیمت مسکن محاسبه میشود و در کشورهای دیگر زمین حدود یک پنجم قیمت ملک است.
مشارکت در ساخت چیست؟ چگونه رسمیت پیدا میکند؟
اگر شخصی بخواهد در یک ملک بزرگ‌تر از بودجه خود شریک شود و فروشندگان بخواهند ملک خود را شریک شوند مشارکت در ساخت انجام میشود معمولا پیمانکار ۴۰ درصد و کارفرما ۶۰ درصد از واحدهای ساخته شده را صاحب میشود، این قرارداد در بنگاه‌های معاملات املاک بسته شده و رسمیت پیدا میکند.
در این مقاله درباره قدرالسهم زمین که یکی از موارد مهم در هنگام انتخاب و خرید خانه است صحبت کردیم. اگر درگیر و دار خرید و فروش خانه و نقل مکان هستید برای اسباب‌کشی باربری نوبار را انتخاب کنید.