اگر یک ملک قدیمی دارید یا میخواهید روی یک ملک قدیمی برای ساخت سرمایه‌گذاری کنید باید با قدرالسهم زمین آشنا باشید. اگر خریدار ملک هستید بهتر است نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را بدانید مخصوصا اگر ملک چند واحد باشد یا به اصلاح قصد خرید چند واحد از یک آپارتمان چندواحدی را داشته باشید. در این مقاله در مورد نحوه محاسبه قدرالسهم، سند قدرالسهم زمین، اصطلاحات یک از دو، یک از سه و دیگر نکات مربوط به خانه کلنگی صحبت میکنیم.
بطور کلی قدرالسهم زمین به سهم هر یک از مالکان در یک ملک مشترک، معمولاً زمین، گفته میشود. این سهم نشان‌دهنده میزان مالکیت هر فرد در آن ملک است. به عبارتی دیگر، قدرالسهم مشخص میکند که هر شخص چه بخشی از زمین را متعلق به خود می‌داند.
قدرالسهم چیست؟
قدرالسهم آپارتمان یعنی سهمی که از زمین به هر واحد آپارتمان اختصاص داده میشود. ابتدا بیایید معنی عرصه و اعیان که یکی از اصطلاحات رایج بازار مسکن است را بدانیم. اعیان به هر چیزی گفته میشود که روی یک زمین ساخته میشود و عرصه زمین ملک است و قدرالسهم یک ملک میزان عرصه از ملک است.
هرچه مساحت یک واحد بیشتر باشد قدرالسهم آن یا سهم زمین آن بیشتر میشود. برای مثال یک آپارتمان ۴ واحدی را در نظر بگیرید که زمین آن مساحت ۲۰۰ متر دارد. هر نفر که مالک یک واحد است از زمین سهم می‌برد. به میزان سهمی که به هر یک از افراد تعلق می‌گیرد قدرالسهم زمین گفته میشود. اگر متراژ هر ۴ ملک برابر باشد قدرالسهم هر نفر ۵۰ متر مربع میشود.
قدرالسهم زمانی برای خرید یا فروش یک آپارتمان ارزش پیدا میکند که تعداد واحدهای آن کم باشند مثلا یک واحد، دو واحد و غیره. اگر ساختمان قدیمی بوده اما تعداد واحدهای آن زیاد و مثلا ۲۰ واحد باشد به اندازه ملک‌های چند واحدی ارزش ندارد زیرا سهم هر واحد آپارتمانی کاهش پیدا میکند و راضی کردن تمامی واحدها کار سخت‌تری است. معمولا در ایران خانه‌های ۲۰-۲۵ سال به بالا قدرالسهمی هستند و به ارزش زمین آنها محاسبه میشوند.
چرا قدرالسهم مهم است؟
تقسیم ارث: در مواردی که زمینی به چند وارث می‌رسد، قدرالسهم هر یک از وارثان تعیین میشود تا مشخص شود هر کدام چه بخشی از زمین را به ارث برده‌اند.
فروش یا انتقال: در صورت فروش یا انتقال قسمتی از زمین، قدرالسهم فرد فروشنده از کل زمین کم شده و قدرالسهم سایر مالکان متناسب با سهم اولیه‌شان افزایش می‌یابد.
تعیین حقوق و تکالیف: قدرالسهم در تعیین حقوق و تکالیف هر یک از مالکان در استفاده از زمین مشترک اهمیت دارد. به عنوان مثال، اگر هزینه نگهداری از زمین مشترک وجود داشته باشد، هر مالک باید متناسب با قدرالسهم خود در این هزینه مشارکت کند.
عوامل موثر بر تعیین قدرالسهم:
سند مالکیت: سند مالکیت زمین، مهمترین مدرک برای تعیین قدرالسهم هر یک از مالکان است. در این سند، سهم هر فرد به طور دقیق مشخص شده است.
قرارداد تقسیم: در مواردی که زمین بین چند نفر تقسیم میشود، قراردادی تنظیم میشود که در آن قدرالسهم هر یک از افراد مشخص شده است.
قوانین و مقررات: قوانین و مقررات حاکم بر املاک و اراضی نیز در تعیین قدرالسهم نقش دارند.
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین
حالا که فهمیدیم قدرالسهم زمین یعنی چه، باید دید که کجا باید قدرالسهم زمین را محاسبه کرد؟ زمانی که قصد خرید آپارتمان با هدف سرمایه‌گذاری دارید، هنگام مقایسه دو آپارتمان، فروش چند واحد با چند مالک به یک خریدار را دارید. حالا نحوه محاسبه قدرالسهم زمین به چه صورت است.
- برای آپارتمان‌های تک متراژ (زمانی که متراژ واحدها با هم برابر است) : متراژ کل تقسیم بر تعداد واحدهای آپارتمانی. مثلا فرض کنید آپارتمان ۲۰۰ متری و دارای ۴ طبقه و در هر طبقه دو واحد داریم. در فرمول محاسبه قدرالسهم زمین متراژ ۲۰۰ را باید بر ۸ تقسیم کنید.
- برای آپارتمان‌های چند متراژی (زمانی که متراژ آپاتمان ها یکسان نیست): متراژ آپارتمان را بر متراژ کل تقسیم کرده و در عدد ۱۰۰ ضرب کنید که برابر با درصدی میشود که آپارتمان مورد نظر از کل زمین سهم دارد.
متراژ پارکینگ و انباری نیز برای واحدهایی که پارکینگ دارند در قدرالسهم زمین محاسبه خواهد شد.
سند قدرالسهم چیست؟
آیا قدرالسهم زمین در سند ذکر میشود؟ اگر قصد خرید آپارتمان را دارید باید گفت جز در املاک وقفی، قدرالسهم آپارتمان به عنوان قدرالسهم از مشاعات در سند ذکر میشود و طبق یک فرمول محاسبه خواهد شد. مجموعه‌ای از نکات مهم در زمان خرید خانه را باید رعایت کنید که یکی از آنها قیمت گرفتن از مشاور املاک‌های مختلف است تا حدود قیمت را بدانید.
اصطلاحات یک از یک ، یک از دو و… در قدرالسهم زمین چیست؟
برای سرمایه‌گذاران ملک‌های کلنگی ملک با تعداد واحد کمتر برای سرمایه‌گذاری مناسب تر است، افرادی که نمیخواهند به هردلیل کل یک ملک کلنگی را بخرند یک واحد یا چند واحد را این مجموعه را میخرند به طور مثال اگر شخصی دو واحد از یک ملک ۳ واحدی را بخرد به اصطلاح املاک یک ملک ۲ از ۳ را خریداری کرده است.
تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم زمین
قدرالسهم زمین به سهم هر واحد از یک ساختمان مشترک از زمین گفته میشود. این سهم نشان‌دهنده میزان مالکیت هر واحد در زمین زیربنای ساختمان است. اما سوالی که پیش می‌آید این است که پارکینگ و انباری که معمولاً به هر واحد تعلق می‌گیرد، چه تاثیری بر محاسبه قدرالسهم دارند؟
تاثیر پارکینگ و انباری بر قدرالسهم
تاثیر پارکینگ و انباری بر قدرالسهم، بسته به نوع سند و توافقات اولیه مالکان متفاوت است. به طور کلی دو حالت اصلی وجود دارد:
پارکینگ و انباری به عنوان بخشی از متراژ واحد
در این حالت: متراژ پارکینگ و انباری به متراژ اصلی واحد اضافه میشود و سپس قدرالسهم بر اساس کل متراژ محاسبه میشود. یعنی هر چه متراژ پارکینگ و انباری بزرگ‌تر باشد، قدرالسهم آن واحد نیز بیشتر خواهد بود.
مزیت این روش: سادگی در محاسبه است و معمولاً در ساختمان‌هایی که تمام واحدها از امکانات یکسانی برخوردار هستند، استفاده میشود.
معایب این روش: در ساختمان‌هایی که واحدها از نظر متراژ و امکانات متفاوت هستند، این روش ممکن است منجر به اختلاف بین مالکان شود.
پارکینگ و انباری به عنوان امتیاز
در این حالت: پارکینگ و انباری به عنوان یک امتیاز جداگانه در نظر گرفته میشود و بر روی قدرالسهم تاثیر مستقیم ندارد. اما میتواند بر قیمت فروش یا اجاره هر واحد تاثیرگذار باشد.
مزیت این روش: در ساختمان‌هایی که واحدها از نظر متراژ و امکانات متفاوت هستند، این روش منصفانه‌تر است، زیرا قدرالسهم هر واحد صرفاً بر اساس متراژ اصلی آن محاسبه میشود.
معایب این روش: محاسبات پیچیده‌تر است و ممکن است نیاز به کارشناسی داشته باشد.
عوامل موثر بر تاثیر پارکینگ و انباری
نوع سند: اگر در سند مالکیت به طور صریح به پارکینگ و انباری و تاثیر آن بر قدرالسهم اشاره شده باشد، این سند ملاک عمل خواهد بود.
توافقات اولیه مالکان: در صورتی که مالکان در زمان ساخت ساختمان توافقاتی در مورد نحوه محاسبه قدرالسهم داشته باشند، این توافقات ملاک عمل خواهد بود.
عرف محلی: در برخی مناطق، عرف محلی در مورد محاسبه قدرالسهم حاکم است.
قوانین و مقررات: قوانین و مقررات محلی و ملی نیز در این زمینه موثر هستند.
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین کشاورزی
فرمول دقیق و مشخصی برای محاسبه قدرالسهم زمین کشاورزی وجود ندارد.
دلیل نداشتن فرمول مشخص:
تنوع زمین‌های کشاورزی: زمین‌های کشاورزی از نظر مساحت، نوع محصول، کیفیت خاک و… بسیار متنوع هستند.
شرایط قانونی و عرف محلی: قوانین و عرف حاکم بر هر منطقه، روش‌های مختلفی را برای تعیین قدرالسهم مشخص می‌کنند.
توافقات مالکان: توافقات بین مالکان زمین‌های کشاورزی نیز در تعیین قدرالسهم بسیار موثر است.
روش‌های کلی محاسبه قدرالسهم زمین کشاورزی
تقسیم مساوی: ساده‌ترین روش، تقسیم مساوی زمین بین مالکان است. اما این روش در صورتی مناسب است که همه زمین‌ها از نظر کیفیت و موقعیت یکسان باشند.
تقسیم بر اساس ارزش: هر قطعه زمین بر اساس ارزش آن (با توجه به عوامل ذکر شده) تقسیم میشود. این روش نیاز به کارشناسی دقیق دارد.
تقسیم بر اساس توافق: مالکان می‌توانند با توافق خود، هر روش دیگری را برای تقسیم زمین انتخاب کنند.
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین مشاع
زمین‌های مشاع از نظر مساحت، موقعیت، نوع کاربری و… بسیار متنوع هستند و قوانین و عرف حاکم بر هر منطقه، روش‌های مختلفی را برای تعیین قدرالسهم مشخص می‌کنند.
عوامل موثر در تعیین قدرالسهم زمین مشاع
مساحت زمین: مساحت هر قطعه زمین، مهمترین عامل در تعیین قدرالسهم است.
کیفیت زمین: زمین‌هایی که از نظر خاک، آب و… کیفیت بالاتری دارند، معمولاً قدرالسهم بیشتری دارند.
موقعیت زمین: زمین‌هایی که در مناطق خوش آب و هوا یا نزدیک به جاده‌ها قرار دارند، معمولاً قدرالسهم بیشتری دارند.
نوع کاربری زمین: زمین‌هایی که کاربری تجاری یا مسکونی دارند، ممکن است قدرالسهم بیشتری داشته باشند.
تجهیزات و امکانات: وجود چاه، کانال آب، ساختمان و… بر روی زمین میتواند بر قدرالسهم تاثیرگذار باشد.
توافقات مالکان: توافقات بین مالکان در مورد نحوه تقسیم زمین و تعیین قدرالسهم، بسیار مهم است.
اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین در آپارتمان
محاسبه دقیق قدرالسهم زمین در آپارتمان، از جمله مهمترین مواردی است که در معاملات ملکی و مسائل حقوقی مربوط به آپارتمان‌ها باید به دقت مورد توجه قرار گیرد. قدرالسهم، به سهم هر واحد مسکونی از زمین زیربنای ساختمان گفته میشود و نشان‌دهنده میزان مالکیت هر واحد در آن زمین است.
چرا محاسبه قدرالسهم اهمیت دارد؟
تقسیم هزینه‌های مشترک: با تعیین دقیق قدرالسهم، هزینه‌های مشترک ساختمان مانند آب، برق، گاز، نگهبانی، تعمیرات و… به صورت عادلانه بین مالکان تقسیم میشود.
فروش یا اجاره واحد: در هنگام فروش یا اجاره یک واحد، قدرالسهم آن واحد بر روی قیمت آن تاثیرگذار است. هر چه قدرالسهم یک واحد بیشتر باشد، به طور معمول ارزش آن نیز بیشتر خواهد بود.
تقسیم ارث: در صورت فوت یکی از مالکان، قدرالسهم او به ورثه منتقل میشود و برای تقسیم ارث، تعیین دقیق قدرالسهم ضروری است.
تغییر کاربری: در صورتی که مالک بخواهد در واحد خود تغییراتی ایجاد کند که بر سایر واحدها تاثیرگذار باشد (مانند تغییر کاربری)، قدرالسهم او ملاک عمل قرار می‌گیرد.
تعیین حقوق و تکالیف مالکان: قدرالسهم، حقوق و تکالیف هر یک از مالکان را در استفاده از قسمت‌های مشترک ساختمان مشخص میکند.
پهنه‌های طرح تفضیلی شهرداری و پلاک ثبتی به چه کاری می‌آیند؟
تمامی زمین‌هایی که در شهرها قرار دارند از نظر کاربری به پهنه‌های مختلف تقسیم میشوند. به طور مثال پهنه R تنها قابلیت ساخت آپارتمان مسکونی را دارد اما پهنه M میتواند دارای ملک تجاری و اداری نیز باشد. به طور مثال پهنه M برای سرمایه گذاری یک از دو یا یک از سه مناسب نیست اگر دارای مغازه‌ای در پایین خود باشد اما اگر ملک به طور کامل خریداری شده یا مغازه‌ای نداشته باشد بسیار با ارزش است، پهنه‌های دیگری مانند فضای سبز و.. نیز وجود دارد.
پلاک ثبتی شماره‌ای است که در زیر شماره پلاک شما نوشته میشود و شما میتوانید از طریق سامانه طرح تفضیلی به اطلاعات پهنه ملک مورد نظر دست پیدا کنید، اگر پلاک شما مخدوش باشد مشکلی نیست از پلاک همسایگان خود میتوانید طرح تفضیلی کوچه را مشاهده کنید.
قیمت زمین در یک منطقه چگونه محاسبه میشود؟
زمانی که بازار رونق داشته باشد قیمت زمین هم بالا رفته چون میزان ساخت‌وساز هم افزایش می‌یابد. در رکود بازار نرخ زمین ثابت است. عوامل زیادی روی قیمت زمین تاثیر دارند مانند:
- دو نبش یا دوبر بودن یک زمین ارزش بیشتری به آن می‌دهد.
- سن و متراژ آپارتمان
- موقعیت منطقه زمین
- و غیره.
در ایران قیمت زمین حدود ۶۰% قیمت مسکن محاسبه میشود و در کشورهای دیگر زمین حدود یک پنجم قیمت ملک است.
مشارکت در ساخت چیست؟ چگونه رسمیت پیدا میکند؟
اگر شخصی بخواهد در یک ملک بزرگ‌تر از بودجه خود شریک شود و فروشندگان بخواهند ملک خود را شریک شوند مشارکت در ساخت انجام میشود معمولا پیمانکار ۴۰ درصد و کارفرما ۶۰ درصد از واحدهای ساخته شده را صاحب میشود، این قرارداد در بنگاه‌های معاملات املاک بسته شده و رسمیت پیدا میکند.
در این مقاله درباره قدرالسهم زمین که یکی از موارد مهم در هنگام انتخاب و خرید خانه است صحبت کردیم. اگر درگیر و دار خرید و فروش خانه و نقل مکان هستید برای اثاث کشی باربری نوبار را انتخاب کنید.
بیشتر بخوانید:
راهنمای خرید خانه
سخن پایانی
توافق بین مالکان: مهمترین عامل تعیین‌کننده قدرالسهم، توافق بین مالکان است. اگر مالکان بتوانند بر سر نحوه تقسیم زمین و قدرالسهم هر یک به توافق برسند، بسیاری از مشکلات حل خواهد شد.
کارشناسی دقیق: در صورت عدم توافق یا نیاز به یک ارزیابی دقیق، استفاده از خدمات کارشناسان کشاورزی و زمین‌شناسی ضروری است. این کارشناسان با بررسی عوامل مختلفی مانند کیفیت خاک، آبدهی، موقعیت زمین و… می‌توانند ارزش نسبی هر قطعه زمین را تعیین کنند.
مشاوره حقوقی: برای انجام مراحل قانونی تقسیم زمین و ثبت قدرالسهم، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور املاک کشاورزی بسیار مهم است. وکیل میتواند به شما در تنظیم قراردادهای لازم و پیگیری مراحل قانونی کمک کند.
سند مالکیت: سند مالکیت زمین، مهمترین مدرک برای اثبات مالکیت و تعیین قدرالسهم است. بنابراین، حفظ و نگهداری صحیح سند مالکیت از اهمیت بالایی برخوردار است.
قوانین و مقررات: قوانین و مقررات حاکم بر هر منطقه، بر نحوه تقسیم زمین و تعیین قدرالسهم تاثیرگذار هستند. بنابراین، قبل از هر اقدامی، لازم است با قوانین و مقررات مربوطه آشنا شد.
در نهایت، تعیین قدرالسهم زمین کشاورزی یک فرآیند پیچیده و حساس است که نیاز به دقت و توجه زیادی دارد. توصیه میشود که در این زمینه از افراد متخصص و با تجربه کمک بگیرید تا از بروز مشکلات و اختلافات بعدی جلوگیری شود.
سوالات متداول
آیا می‌توان قدرالسهم زمین کشاورزی را تغییر داد؟ بله، با توافق همه مالکان و طی مراحل قانونی، امکان تغییر قدرالسهم وجود دارد.
آیا برای تقسیم زمین کشاورزی نیاز به مجوز خاصی است؟ در برخی موارد، برای تقسیم زمین کشاورزی ممکن است نیاز به اخذ مجوز از مراجع ذی‌صلاح باشد.
هزینه‌های تقسیم زمین کشاورزی چقدر است؟ هزینه‌های تقسیم زمین شامل هزینه کارشناسی، هزینه‌های قانونی و… میشود که بسته به شرایط هر زمین متفاوت است.
