یکی از چالش‌های همیشگی در روابط بین مالک و مستاجر، تعیین هزینه های ساختمان است.با توجه به افزایش قیمت ملک در چند سال اخیر، بسیاری از مردم مستاجر هستند. با توجه به این موضوع هزینه‌های رهن و اجاره خانه، اثاث کشی و یا تعمیرات خانه من جمله هزینه‌هایی است که به عنوان مستاجر باید از آن‌ها آگاهی داشته باشید. بیشتر مردم می‌دانند که هزینه‌های اسباب کشی و رهن اجاره منزل بر عهده مستاجر است؛ اما هزینه‌هایی مانند تعمیرات منزل، شارژ آپارتمان و هزینه‌های دیگر مواردی است که میان موجر و مستاجر بحث برانگیز است.در این مقاله به بررسی این هزینه‌ها و قوانین قضایی که شامل موجر و مستاجر می‌شود می‌پردازیم. همچنین، به هزینه‌هایی در آپارتمان نشینی به عهده مستاجر است را بررسی میکنیم.
هزینه‌ی تعمیرات ملک اجاره‌ای، بر عهده چه کسی است؟
می‌دانیم که ملکی که اجاره داده می‌شود ممکن است در طول زمانی که مستاجر دارد، دچار ایرادهایی بشود. این هزینه‌ها مانند نم دادن سقف، نشت و پوسیدگی لوله‌ها، خرابی موتورخانه، خرابی کنتور، ایرادات آبگرمکن یا پکیج و … است. در چنین شرایطی ممکن است میان مالک و مستاجر به علت عدم آگاهی از قوانین مناقشاتی در پرداخت هزینه تعمیرات پیش‌آید که آن‌ها را مجبور به رجوع به مراجع قضایی کند.که هزینه های مربوط به مالک و مستاجر است؟
بیشتر بخوانید:
راهنمای خرید خانه
تعمیرات منزل شامل تعمیرات و هزینه‌های کلی و جزیی می‌شوند. اطلاع داشتن از نوع و چگونگی این تعمیرات ما را در شناسایی فرد پرداخت کننده یاری می‌رساند. مطابق قانون موجر و مستاجر در صورتی که در ملک اجاره داده شده مشکلی پیش آید؛ قانون مدنی پرداخت هزینه‌های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزئی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می‌شود. هزینه تعمیرات جزئی یا فرعی بر عهده مستاجر و هزینه تعمیرات کلی یا اساسی بر عهده موجر است. تشخیص هزینه‌های کلی یا اساسی از تعمیرات جزئی یا فرعی تابع عرف است، بنابراین با در نظر گرفتن زمان و مکان قابل تشخیص است.
تعمیرات کلی/اساسی
- تعمیرات مربوط به اصل بنا(دیوار، سقف و …)
- تعمیرات مربوط به تاسیسات(شوفاژ، موتورخانه، آبگرمکن، تهویه و …)
- تعمیرات لوله کشی آب، فاضلاب، گاز
- تعمیرات نشتی سرویس‌ها
- رنگ آمیزی ساختمان
- سیم کشی برق
تعمیرات فرعی/جزئی
- تعویض واشر شیر آب
- تعویض چراغ سوخته و خراب
- تعمیرات موردی قفل در
- نصب توری در و پنجره
- تعمیرات تهویه سرویس‌ها
- تعویض پوشال کولر
از جمله مثال‌هایی که در این مورد می‌توانیم به آن اشاره کنیم:
- پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری به عهده مستاجر است.
- هزینه سرویس سالیانه شوفاژ بر عهده مستاجر است.
- هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستاجر بر عهده موجر است.
- هزینه عوارض نوسازی شهرداری بر عهده موجر است.
- هزینه تعمیرات اساسی موتورخانه با موجر است.
وظیفه تعمیر پمپ آب با مستاجر است یا مالک؟
در قانون مدنی قید شده که مالک مکلف است ملک خود را در وضعیت سالم و بدون هیچ عیب و نقصی به مستاجران اجاره دهد. این مفهوم به عنوان ضمانت کیفیت شناخته می‌شود و به معنای این است که مالک مسئولیت تعمیرات و هزینه‌های مربوط به آن را بر عهده دارد.
به عبارت دیگر، مالک موظف است در زمان ورود مستاجر به ملک، تمامی اجزای ملک از جمله پمپ آب، سیستم های آب و فاضلاب و سایر امکانات را در وضعیت عملکردی سالم و عادی قرار دهد. اگر هنگام ورود مستاجر به ملک، هرگونه خرابی، نقص یا ضرری وجود داشته باشد؛ مالک مسئولیت تعمیر آن را بر عهده دارد و باید هزینه های مربوطه را پرداخت کند.
نکته ای که باید توجه داشته باشید این است که اجازه مالک برای تعمیرات پمپ آب ضروری است زیرا مالک حق دارد بداند چه تغییراتی در ملک اجرا می‌شود و از اجرای تغییراتی که ممکن است به وضعیت ملک ضربه بزند جلوگیری کند. بنابراین در ابتدا، بهتر است مستاجر با مالک تماس بگیرد و مشکل پمپ آب را به او گوشزد کند. اگر مالک به درخواست او توجه نکرد، مستاجر می‌تواند در صورت لزوم از این قوانین و حقوق خود استفاده کند و به سازمان‌ها یا دادگاه‌های مربوطه شکایت کند.
چه هزینه‌هایی بر عهده مستاجر است؟
بر اساس قانون مشاوران املاک کشوری ۳ مورد از هزینه‌ها حتما بر عهده مستاجر است.
پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز و تلفن مربوط به هر واحد یا ساختمان به عهده مستاجر همان واحد است.
تمام هزینه‌های جزئی که پس از اقامت مستاجر به وجود می‌آیند و هزینه‌های جاری ساختمان بر عهده مستاجر است.
خسارتی که توسط مستاجر به وجود آید، مسلما مستاجر خود می‌بایست به پرداخت هزینه‌های آن اقدام نماید.
در چه شرایطی مستاجر می‌تواند هزینه تعمیرات را از موجر طلب کند؟
لازم است خاطرنشان کنیم که در صورتی مستاجر می‌تواند هزینه تعمیرات را از موجر مطالبه کند که تعمیرات با اجازه مالک انجام شده باشند. بنابراین مستاجر می‌تواند با هماهنگی و توافق با صاحبخانه آن دسته از هزینه های ساختمان که مربوط به صاحبخانه می‌شود را خود شخصا پرداخت نموده تا در اجاره‌ی پرداختی ماه بعد از مبلغ اجاره کسر گردد. این اجازه باید به صورت کتبی باشد و تایید مالک در آن درج شده باشد. همچنین مستاجر باید تمام فاکتورهای مخارج را نزد خود نگاه دارد.
در صورتی که مستاجر خرابی را به اطلاع صاحب خانه برساند، مالک موظف است تا در زمان مشخص به مستاجر پاسخ دهد.
اگر مالک در پرداخت هزینه ها امتناع کند چه باید کرد؟
اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نباشد؛ مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک شکایت کند. در صورتی که مالک بازهم نسبت به رفع مشکل شانه خالی کند، مستاجر می‌تواند تعمیرات را انجام داده و هزینه‌ی آن را از اجاره بها کسر کند. حتما زمان تماس با صاحب خانه و پاسخی که دریافت نموده‌اید را مستند سازید تا به اتفاق فاکتورهای هزینه مدرک مستدلی برای خود داشته باشید.
قانون آپارتمان نشینی در مورد پرداخت هزینه‌های ساختمان چه می‌گوید؟
قانون آپارتمان نشینی معمولاً تعیین می‌کند که هزینه‌های تعمیرات در یک ساختمان مسکونی بر عهده چه کسی است. در کنار این موضوع اطلاع از فرهنگ آپارتمان نشینی نیز، از اهمیت بالایی برخوردار است. به طور کلی، مواردی که به عنوان تعمیرات اساسی محسوب می شوند؛ مسئولیت تعمیر آن‌ها به عهده مالک ساختمان است. این شامل تعمیرات بزرگی می‌شود که به صورت عمده برای حفظ سلامتی و ایمنی ساختمان لازم است. به عنوان مثال، تعمیرات کولر، شوفاژ، پکیج، پمپ آب ساختمان و تعمیرات ساختاری مانند رفع خرابی های سقف و دیوارها که برای قابل سکونت بودن ساختمان ضروری است.
از سوی دیگر، تعمیرات جزئی و کوچکتر معمولاً بر عهده مستاجر قرار می گیرند. این نوع تعمیرات شامل مواردی می شود که عموماً نیاز به تعمیرات روزمره و نگهداری دارند؛ اما به عنوان تعمیرات اساسی به حساب نمی‌آیند. از جمله این موارد می‌توان به تعویض شیر آب ، تعویض لامپ، تعمیر قفل درب ها و تعویض پریز برق اشاره کرد.
هنگام اسباب کشی به آپارتمان، باید بدانید که قوانین اسباب کشی با آسانسور چگونه است. همچنین، جهت جلوگیری از هر گونه خسارت یا آسیب به ساختمان بهتر است از قوانین اسباب کشی به آپارتمان اطلاع داشته باشید.
برای دو طرف، یعنی مالک و مستاجر، بسیار مهم است قبل از امضای قرارداد اجاره، شرایط و تفاهمات مربوط به هزینه های تعمیرات را به دقت مطالعه کنند. همچنین در صورت نیاز، می‌توانند در مورد آن مذاکره کنند و در صورت توافق، این تفاهمات را در قرارداد مکتوب قید کنند.
در آپارتمان نشینی مسئولیت شارژ ساختمان با کیست؟
اهمیت مسئله شارژ ساختمان به قدری زیاد است که سیستم قضایی-قانونی در مواردی موجر و مستاجر را به صورت تضامنی متقابل مسئول پرداخت شارژ کرده است. با توجه به این قانون در صورتی که پرداخت هزینه‌های مشترک و شارژ ساختمان بر عهده مستاجر باشد و وی از پرداخت آن امتناع ورزد؛ هیات مدیره می‌تواند پس از مراجعه به مستاجر، به مالک نیز مراجعه کرده و اعلام بدهی کند.
همچنین در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد که پرداخت هزینه‌های شارژ بر عهده مالک است و مالک از پرداخت امتناع کند، مستاجر می‌تواند از اجاره نامه هر ماه هزینه‌های مزبور را کسر کند.
در نتیجه‌ی مطالب ذکر شده متوجه می‌شویم که تنظیم قرارداد، قبل از رهن و اجاره خانه و اسباب کشی از اهمیت زیادی برخوردار است. عموم مردم پیش از خرید خانه به نکاتی که پیش از خرید خانه اطلاع از آن‌ها ضروری است دقت می‌کنند؛ اما زمانی که پای اجاره و رهن خانه پیش می‌آید، بیش‌ترین تمرکز بر روی هزینه اجاره خانه و هزینه اسباب کشی است. غافل از اینکه اسباب کشی شامل هزینه‌های پنهانی نیز می‌شود که با اطلاع از آن‌ها، در زمان تنظیم قرارداد می‌توان از هزینه‌بر شدن اضافی چه برای مالک و چه مستاجر پیشگیری کرد.
توصیه مهم قبل از عقد اجاره
قبل از امضای قرارداد اجاره و رهن، توجه به چند نکته بسیار حائز اهمیت است تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود. در ادامه به برخی از مهم‌ترین این نکات اشاره میکنیم:
بررسی دقیق ملک و امکانات آن
بازدید حضوری: قبل از هر تصمیمی، حتما از ملک بازدید حضوری داشته باشید و به تمام جزئیات از جمله وضعیت ساختمان، تاسیسات، نورگیری، صدا و… توجه کنید.
امکانات: لیستی از تمام امکانات موجود در ملک (مثل پارکینگ، آسانسور، انباری، سیستم گرمایشی و سرمایشی و…) تهیه کرده و از در دسترس بودن و کارکرد صحیح آن‌ها اطمینان حاصل کنید.
همسایگان: در صورت امکان، با همسایگان صحبت کرده و از نظرات آن‌ها درباره ساختمان، ساکنین و محیط اطراف آگاه شوید.
مطالعه دقیق قرارداد اجاره
ماده به ماده: قرارداد اجاره را به دقت مطالعه کرده و از درک کامل مفاد آن اطمینان حاصل کنید.
موارد مبهم: در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال، از مشاور حقوقی کمک بگیرید.
مدت قرارداد: به مدت قرارداد، شرایط تمدید و فسخ آن توجه ویژه داشته باشید.
مبلغ اجاره و نحوه پرداخت: مبلغ اجاره، نحوه پرداخت، تاریخ پرداخت و افزایش احتمالی اجاره در قرارداد قید شود.
تضمینات: نوع تضمین (ودیعه، چک، سفته و…)، مبلغ آن و نحوه بازپرداخت آن در قرارداد مشخص شود.
تعمیرات: مسئولیت تعمیرات جزئی و اساسی ساختمان، هزینه‌های مشترک و… در قرارداد قید شود.
تغییر کاربری: در صورت تمایل به انجام هرگونه تغییر در ملک (مثل نقاشی، نصب کمد و…)، مجوز لازم از مالک اخذ شود.
سخن پایانی
در این مقاله از وبلاگ نوبار به بررسی انواع تعمیرات پرداختیم. در پی اطلاع داشتن از این نوع تعمیرات، جهت پرداخت هزینه‌های تعمیرات ساختمان به درستی از طرف قراردادی که مسئول پرداخت است؛ می‌رسیم.لازم به ذکر است که مستاجر می‌تواند قبل از عقد قرارداد از کلیه تاسیسات و وسایل واحد مورد اجاره صورت برداری کند. سپس پس از امتحان هرکدام، از صحت این اجزا اطمینان حاصل نماید. این موضوع باعث شفاف سازی در زمان عقد قرارداد می‌شود. حال اگر با پرسش دیگری روبرو شده‌اید، می‌توانید در وبسایت و اپلیکیشن نوبار که به صورت شبانه روزی در تمام ایام هفته پشتیبانی می‌شود؛ با همکاران ما در میان بگذارید.
سوالات متداول
- هزینه تعمیر پمپ آب با مالک است یا مستاجر؟
هزینه تعمیر پمپ آب را باید صاحب خانه پرداخت کند مگر در شرایطی که در زمان عقد قرارداد خلاف این موضوع ثبت شده باشد.
- مسئولیت پرداخت شارژ ساختمان بر عهده مالک است یا مستاجر؟
عموما با توجه به عرف پرداخت شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است؛ مگر زمانی که در هنگام عقد قرارداد، مالک این مسئولیت را به عهده گرفته باشد.
- هزینه‌های جاری ساختمان بر عهده مالک است یا مستاجر؟
بر طبق قانون مشاورین املاک کشور، تمام هزینه‌های جاری ساختمان و هزینه‌های جزئی که پس از اقامت مستاجر به وجود می‌آیند عهده مستاجر است.
